北京物業(yè)管理企業(yè)即將進入盤整期
最近，有關機構對北京人渴望什么樣的社區(qū)規(guī)劃及物業(yè)管理進行了一次調查，被調查者中有38.1％的人認為可承受的最高物管費為每平方米每月2元，希望得到的物管服務則包括24小時保安、定點班車、接送孩子……可見北京人對物管企業(yè)的要求不低。此外，建設部去年年底規(guī)定，從2000年開始物管企業(yè)實行資質等級評定，物管項目實行公開招投標制。于是，“今年的市場不好做”便成了物業(yè)公司老總們掛在嘴邊的一句“流行語”。
統(tǒng)計數據顯示，北京市目前共有物管企業(yè)904家，其中專營公司777家，兼營公司127家；內資企業(yè)831家，涉外企業(yè)73家。在不好做的情況下，北京物管市場競爭會呈何種態(tài)勢？各家物管企業(yè)如何使自己的服務被業(yè)主認可？
市場需求增大為物管企業(yè)提供機遇
北京均豪物業(yè)公司總經理于慶新認為，目前北京物管市場呈現四大特點：首先是隨著開發(fā)商品牌意識的提高，他們將逐步丟棄“自建自管”的觀念，把項目交給專業(yè)物管公司；其次是國企改制將使房管所脫離政府部門，成為自負盈虧的企業(yè)實體；第三是建設部規(guī)定今后物管項目實行招標，不稱職的物管企業(yè)會被業(yè)主炒掉，由新的“管家”取而代之；第四是行政事業(yè)單位的后勤服務社會化為物管企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機會。
清華大學房地產研究所副所長季如進也認為，除現有住宅小區(qū)必須進行物業(yè)管理外，伴隨著政府機構的體制轉軌和企事業(yè)單位的改制，政府機關、學校、醫(yī)院等單位的后勤服務也將社會化，物業(yè)管理的客觀需求已經產生，而且會越來越多，萬科物業(yè)負責建設部機關大院的物業(yè)管理和蓮花物業(yè)負責國家計委生活區(qū)的物業(yè)管理已經說明了這一點。
物管市場目前存在哪些問題
作為國營物管企業(yè)的領導，北宇物業(yè)公司總經理刁會壇認為物管市場存在如下問題：許多舊有住宅小區(qū)本身就存在著硬件設施的先天不足，急需進行二次開發(fā)和完善，政府則因百姓承受能力而將物管費定得較低，許多物管企業(yè)如何愿意接手舊有住宅小區(qū)？有鑒于此，政府能否允許物管企業(yè)涉足非住宅領域。此外，物管公司有沒有義務為電力、自來水和天然氣公司無償代收電費、水費、燃氣費等費用，今后是否應同這些公司簽定服務代理合同？
香港戴德梁行物管部負責人林春麗小姐表示，物管政策可操作性較差和從業(yè)人員專業(yè)化程度不夠是物管市場存在的兩大問題。談到人員素質問題，林小姐認為現在的物管人員上崗培訓時間太短，這樣不利于從業(yè)人員專業(yè)化程度的提高。對此，作為物管專家的季如進表示，從業(yè)人員素質的確是影響物管企業(yè)發(fā)展的因素之一，目前執(zhí)行的物管培訓是有作用的，但今后還應逐步加強物管從業(yè)人員的在崗培訓。
今年的物管市場競爭如何體現
“有錢賺就應該做”是企業(yè)生存的一個基本原則，但市場有利潤空間不意味著市場運作進入了良性循環(huán)。中海物業(yè)北京公司的總經理耿萬嶺認為，北京今年的市場競爭會更激烈，物管公司的分化組合也會逐步加大。“由于今年商品房的價格呈下降趨勢，物管企業(yè)競爭的焦點會在物管費上得到體現，誰能合理收費，優(yōu)質優(yōu)價，誰就可能占領市場”。
企業(yè)發(fā)展的客觀要求是走規(guī)模化道路。北京均豪物業(yè)總經理于慶新預測，破產與兼并將是今后物管市場的主旋律。目前北京市各類物管企業(yè)的發(fā)展水平差異較大，隨著市場的逐步規(guī)范，會導致兩種情況的產生：一是經營規(guī)模小、服務水平差、信譽低的物管公司因不能適應市場變化，最終破產倒閉；二是這些公司被實力較強、具有專業(yè)服務水平的物管企業(yè)兼并。
面對競爭物管公司各有對策
北京物管市場競爭雖然還未達到白熱化的程度，但各家物管企業(yè)已明顯感到了生存壓力。一些物管公司已經開始調整自己的經營策略，表現出功能上互相補充、業(yè)務上相互滲透的趨勢。
作為外資企業(yè)的代表，戴德梁行今年會把物管業(yè)務從外銷房市場拓展到內銷房市場。林春麗小姐表示，外資企業(yè)的優(yōu)勢在于其服務的專業(yè)化和國際化，而內資企業(yè)由于特殊的本土化優(yōu)勢，在很大程度上保證了其業(yè)務量，這就形成了外資企業(yè)的互補供應，因此梁行今后的服務類型會以有針對性的顧問管理為主。
“不論是外資企業(yè)還是外地公司，要想真正進入北京物管市場，首先做的就是樹立自己的品牌形象，拿出優(yōu)秀的作品來”。中海物業(yè)的耿萬嶺說，中海今年的核心任務便是使已經接手管理的住宅小區(qū)在最短時間內進入優(yōu)秀小區(qū)行列，讓中海品牌盡快被北京人認可。
北京物業(yè)公司總經理刁會壇談了該公司今后的經營策略：首先是加強項目實力，通過貫徹ISO9002體系提高自身服務水平；其次是加大資金投入，嘗試接手高檔物業(yè)項目，進行精耕細作；再就是實現公司管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層逐步實現社會化。
據了解，規(guī)范物業(yè)管理市場運作的《物業(yè)管理條例》將于年內出臺，隨著立法與執(zhí)法力度的加強，物管企業(yè)的競爭會從無序逐漸變成有序，正如季如進所言，“今年的物業(yè)管理市場將是大發(fā)展前的調整期”。
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